1.81 “营改增”后，个人转让住房有何税收优惠

问 “营改增”后，增值税覆盖了不动产，请问个人转让住房还有税收优惠政策吗？

答 “营改增”实现了“两覆盖”，一是覆盖所有行业，二是覆盖不动产。说得准确一点，增值税覆盖的不仅仅是单位，而是在我国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，单位包括企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人指个体工商户和自然人。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产如土地，房屋及土地附着物。

个人转让住房属于增值税的征税范围，我国对个人转让住房有优惠政策。

（1）个人转让购买的住房的税收优惠。

为了抑制部分城市房价上涨过快的势头，促进房地产市场健康发展，2015年，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：北上广深以外的地区执行“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。”

“营改增”过程中，延续了上述优惠政策。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第五条分地区规定了个人转让住房的增值税优惠政策。

北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

北京市、上海市、广州市和深圳市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（2）个人转让自建自用住房的税收优惠。

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第一条第（十五）项规定，“个人销售自建自用住房”免征增值税。

（3）个人购房时间的判断。

《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）规定，自2017年4月1日起，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。