1.80 小规模纳税人销售自行开发的商品房如何缴纳增值税

问 我房地产公司是某县城的房地产开发企业，已经登记为小规模纳税人。请问小规模纳税人在销售商品房时，如何预缴增值税，如何申报？

答 《增值税暂行条例》规定，小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式

应纳税额=销售额×征收率

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）规定：“房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。”

根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

应当在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，即项目竣工验收、交房时开具正式的增值税发票，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

例1-55 某县城的D房地产公司（小规模纳税人），2016年6月取得一项土地使用权，开始建造住宅楼。2017年3月，项目主体完工，取得商品房预售许可证，开始预售，当月预售收入为420万元，预缴增值税。2018年3月，项目开发完成，通过预售检查，取得了工程竣工验收备案表和准许使用文件，累计预售收入945万元，开始给业主开具增值税正式发票，办理交房手续，缴纳增值税。

[案例分析]

（1）2017年3月，取得预售收入420万元，按照税务总局2016年第53号公告的规定，利用“602”销售自行开发的房地产项目预收款”程序，开具普通发票，税率栏应填写“不征税”，不承担纳税义务，但应预缴增值税3%。

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%=4200000÷（1+5%）×3%=120000（元）

（2）国家税务总局公告2016年第18号规定，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

2018年3月，工程竣工验收，开始交房，给业主开具增值税正式发票，确认销售。

累计预收收入已预缴增值税=9450000÷（1+5%）×3%=270000（元）

交房时应补缴增值税=9450000÷（1+5%）×5%-270000=180000（元）

至此，该项目应缴增值税事项全部处理完成。