产品同质化造成无序竞争

如果某一项目卖得好，周边市场蜂拥而上的情形不仅在商业地产领域常见，在产业地产领域的也比比皆是。产品同质化造成同类产品的市场供应量急剧增长，而市场消化量却很有限，最终造成无序竞争。

比较典型的案例是成都遍地开花的“总部基地”项目。据《成都总部基地市场观察报告》显示，从2005年前后开始，作为四川省会的成都开始出现“总部基地”的产业地产开发模式，成都青羊工业总部基地开发建设后销售迅速，成为全国各地争相模仿的标杆。短短几年，成都“总部基地”开发热潮持续升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个，整体供应的各类总部基地物业逾700万m2。如此大规模供应的“总部基地”，将导致市场的激烈竞争，供大于求的市场现状将成为不少“总部基地”开发商悬在头上的达摩克利斯之剑！

由于成都“总部基地”项目供应体量较大，同质化现象比较普遍，招商不可避免地出现很强的同质化竞争态势。在产品设计、客户定位和项目配套建设大同小异的背景下，成都总部基地招商实际上是几家欢喜几家愁。

表1-3 成都部分总部基地项目统计

资料来源：公开资料汇总整理