第二编 所 有 权
第四章 一般规定
第三十九条 〔所有权权能〕
所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
条文注释
所有权人得依法对其标的物进行全面支配,这种支配就其内容而言,一般表现为占有权、使用权、收益权和处分权等方面。
(1)占有权是指占有人对物的管领之权利。占有是一种事实上的状态,对于动产,占有具有所有权的推定作用。
(2)使用权是指按照物的性质和用途对其加以利用之权利,其标的物不因之而毁损、变更、灭失。
(3)收益权是指收取物的孳息和对物加以使用之权利。孳息分为天然孳息和法定孳息。
(4)处分权是指所有人依自己的意愿对物进行事实上或法律上的最终处理的权利。事实上的处分,是指直接变更、消灭某物。法律上的处分,是指处分所有权,包括使所有权消灭、转移或者在其上设定负担等。
占有、使用、收益、处分这四项权能在所有权的行使以及所有权人利益最终实现的过程中各自起着不同的作用,但是每一项权能都从一个侧面表现了所有权所具有的最本质的属性,即对于自己所有财产的支配。所有权决非这四项权能的简单相加,而是它们的有机结合所构成的一个完整的权利。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
案例注释
案例19:租赁合同期满被判腾房并支付租金案([2008]赣中民一终字第77号)
2007年元月1日,原告张某将自己所有的座落在兴国建材大市场南二街的店房租赁给被告吴某。合同约定:租赁期间自2007年元月1日起至2007年12月底止;年租金为8600元,按年收取;合同期满后,被告在同等条件下享有优先承租权。
2007年12月18日,张某在未通知吴某是否愿购买其租赁店房的情况下,将南二街店房出卖给案外人黄某,双方订立了房屋买卖合同。2007年12月22日,原告告知被告其租赁的店房已出卖,请被告在2007 年12月底腾出店房。原、被告租赁合同期满后,被告仍占用原告店房。2008年,原告店房南二街正对面29号、26号、28号、30号店房每间每月租金500元,斜对面25号、27号店面每间每月租金800元。被告对租赁店房南二街第38号、50号享有优先购买权已另案提起诉讼。现原告张某起诉,要求被告吴某腾房并支付租金。
法院审理认为:《中华人民共和国民法通则》第四条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。吴某承租张某房屋的租赁期间已届满,张某不愿再将房屋出租,其要求吴某腾房,是其行使房屋所有权人的权利,符合法律规定,应当予以支持。至于吴某提出张某出售本案争议房屋其有优先购买权,属另一法律关系,本院不予审理。吴某在尚未取得本案争议房屋所有权的情况下,继续占有、使用房屋,其应当向房屋的所有权人张某交纳房屋租金。对于租金标准,应参照建材大市场与争议房屋地理位置相近的店铺租金来计算。据此,判决吴某腾房并支付租金。
第四十条 〔设立他物权〕
所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
条文注释
用益物权和担保物权是根据权利人所支配的价值是使用价值还是交换价值为标准对他物权所划分的两个种类。用益物权所利用的是物的使用价值,担保物权所利用的是物的交换价值。用益物权和担保物权是所有权人实现其所有权、发挥财产经济效益和社会效用的有效手段。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第八十条 国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。
公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权,受法律保护。承包双方的权利和义务,依照法律由承包合同规定。
土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。
第八十一条 国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。
国家所有的矿藏,可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采,也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权。
公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权,受法律保护。承包双方的权利和义务,依照法律由承包合同规定。
国家所有的矿藏、水流,国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原、荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。
第四十一条 〔国家专有〕
法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。
条文注释
国家专有的财产由于不能为他人所拥有,因此不能通过交换或者赠与等任何流通手段转移其所有权。
尽管单位和个人对国有财产不能取得所有权,但他们可以依照相关法律的规定使用或经营某些国有财产。
本条只对国家专有财产作了概括性规定,具体范围由各个相关单行法律、行政法规规定。国家专有的财产包括但不限于以下各项:①国有土地。依据法律、行政法规的规定,属于国家所有的土地有:城市市区的土地;农村和城市郊区已被征收的土地;依法不属于集体所有的森林、山岭、草地、荒地、滩涂及其他土地等。②海域。③水流。④矿产资源。⑤野生动物资源。⑥无线电频谱资源。⑦国防资产。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
国家保障自然资源的合理利用,保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
第四十二条 〔征收〕
为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
条文注释
征收,是指为了公共利益的需要,依照法律规定将集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产所有权转归征收人的法律事实。
对于标的物上的其他物权不能征收。例如,可以征收甲的集体所有的土地,但不能征收已经在被征收的甲的集体土地上设定的宅基地使用权。因此,征收发生被征收所有权的变动,但其上的其他物权不受影响。征收人欲消灭被征收物上的其他物权,可以通过诸如买卖等其他法律事实而实现。
征收行为属于行政行为,除在权限和程序等方面应当符合法律关于行政行为的相关规定外,还应当符合公益目的。征收行为应当以公共利益为目的。公共利益是指不特定主体的利益,特定主体的利益尤其是营利法人的利益,不属于公共利益。国家实施征收,应当证明该行为所涉及的是不特定主体的利益。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。
国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
《土地管理法》(2004年8月28日)
第四十六条 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布,接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
第五十一条 大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法,由国务院另行规定。
第七十九条 侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月21日)
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。
第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
配套解读
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条对“公共利益”的规定是该条例的主要亮点,其具体化的列举有利于在“源头”上限制假借公益名义侵犯公民财产权利的政府行为。以往的讨论常常以“公共利益”无法界定为由将主要精力投诸于补偿标准上,这就降低了财产权保护的层次和效力。“公共利益”就像法律中的许多其他概念一样,尽管无法作出最为精确的界定,但这是法律本身的局限,在制度安排上还是可以通过经验性的列举和程序化的控制来加以落实的。新条例采取的就是这样一种思路。本条所规定的公共利益范围主要包括三个层次:概括性功能界定、五种具体情形和兜底条款。
一、概括性功能界定
本条开头对“公共利益”的概括性界定——“保障国家安全、促进国民经济和社会发展等”,这属于功能性定义,并未指明“公共利益”的具体内涵和范围。这一界定属于指导性、说明性的内容,其具体内容需要通过本条列举的五个方面和一个兜底条款来加以体现,即任何具体建设项目必须可被归属于本条所列举的五个方面之一的范围或者法律、行政法规明确规定的公益事项范围,不得直接援引此处的概括性内容作为确定建设项目具有公益性的法律依据。特别值得指出的是,“国民经济”不可简单等同于具体的商业开发项目,而主要是指对经济发展起基础性、支持性作用的公共经济发展,比如基础设施建设、公共事业建设等。
二、五种具体情形
新条例列举出了五种具体的公共利益类型,涵盖国防外交、基础设施、公共事业、保障性安居工程建设以及旧城区改建五个方面:(1)国防外交。国防外交是明确的公共利益,与房屋征收的关联主要是国防和外交发展带来的建设用地需求。(2)基础设施建设。基础设施建设对国民经济的发展具有支持性和服务性功能,与上述针对“公共利益”的功能性界定直接呼应。对基础设施建设的领域,本条规定了“能源、交通、水利等”,在法律上应作如下理解:第一,已经明确列举的“能源、交通、水利”属于符合公共利益的基础设施建设范围;第二,其他领域如需满足“公共利益”的要求,必须具有法律、行政法规的明确依据。(3)公共事业。公共事业对社会发展具有支持性和服务性的功能,与上述针对“公共利益”的功能性界定直接呼应。公共事业的覆盖面很宽,根据本条规定,涉及“科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等”。(4)保障性安居工程和旧城区改建。这两方面的公益建设具有共同的目的,即提供并改善公民的居住条件。保障性安居工程,依据既有的建设情况和财政部的权威界定,一般包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、各类棚户区改造和农村危房改造等。旧城区改建主要针对拥有住房但居住条件已经严重落后或恶化的城市居民群体,本条的关键是对何谓“旧城区”加以了限定,即“危房集中、基础设施落后等”。
三、兜底条款
本条第6项是关于“公共利益”的兜底条款,这可以弥补经验性列举的不足。同时,该项规定还明确了“公共利益”的界定权属于中央,即只能通过法律和行政法规加以具体规定,行政法规以下的规范性文件不得设定“公共利益”的具体类型。
案例注释
案例20:户口在则仍享有征收土地补偿款
陈某原系大园村小组村民。2006年6月结婚,外嫁他村,但户口一直在大园村小组未迁出,且仍在耕种第二轮责任田。2005年3月16日,大园村小组针对该村被征用建设三亚学院的土地之补偿款,确定第一次分配方案为:村民每人得款15770元。2006年8月20日,又确定第二次分配方案为:老村民(2005年3月4日之前为本村村民的)每人4866元,新村民(2005年3月4日之后为本村村民的)每人3761元。陈某在第二次分配中未被列为分配对象,遂于2006年10月20日诉至法院。
法院审理认为:本案争议焦点是陈某是否享有大园村第二次分配征地补偿款的权利。大园村小组的涉案土地实际上是被征用给了三亚学院,政府的征地补偿安置方案应当是征用给三亚学院时产生,从已有证据《国家建设征地拆迁补偿表》认定征地补偿安置方案确认的时间为2005年1月31日较为合理。陈某于2006年6月外嫁他村,在此之前该征地补偿安置方案已经确认。况且,陈某的户口一直在大园村未迁出;大园村小组两次分配方案确定的分配对象为:2005年3月4日前为老村民,之后为新村民。故陈某应属于分配对象范围,应与其他村民享有同等的权利。经查陈某之父没有在不分给出嫁女的分配方案上签名,大园村小组辩称陈某之父代表陈某同意不分给出嫁女,没有事实和法律依据,不予支持。因此,陈某应享有大园村小组第二次分配征地补偿款的权利。
第四十三条 〔耕地保护〕
国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
条文注释
耕地转化为建设用地是建设用地使用权设定的前提条件,但我国目前建立的耕地强制保护制度,主要表现在土地管理法和国务院制定的一些行政法规之中。故本条对此仅作原则性的规定。适用时应注意结合相关的法律法规。
配套规定
《土地管理法》(2004年8月28日)
第三十一条 国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地。
国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。
省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划,监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地,并进行验收。
第三十二条 县级以上地方人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。
第四十四条 〔征用〕
因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。
条文注释
征用是国家强制使用单位、个人的财产。注意征用与第42条规定的征收的关系:二者都是国家以行政权力命令征收或征用财产,被征用或征收的单位、个人必须服从。但征收是剥夺所有权,征用只是在紧急状态下强制使用单位、个人的财产,紧急状态结束后被征用的财产要返还给被征用的单位、个人。并且第42条规定的征收限于不动产,本条规定的征用的财产既包括不动产也包括动产。
征收与征用的区别:
(1)是否出于紧急需要。征用一般是在紧急状态下迫不得已才被采用的,而征收则不以紧急状态的存在为其适用的前提,即使不存在紧急状态,出于公共利益的需要也可以征收。
(2)适用对象不同。征用既适用于不动产,也适用于动产。征收针对的对象是集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收既可以针对所有权,也可以针对用益物权。
(3)是否转移所有权不同。征用的目的旨在获得使用权,因为所有权没有转移,如果标的物没有毁损灭失,就应当返还原物。征收要强制转移所有权,而且导致所有权永久性的转移。
(4)在补偿方面不同。征用财产使用完毕后,首先应当返还给被征用人。关于征用的补偿,该条只是规定应当给予补偿,究竟如何补偿,可以由双方依据法律规定协商确定。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法,这就是说任何征收都要给予补偿,而且必须依法补偿。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。
国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
《土地管理法》(2004年8月28日)
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
案例注释
案例21:合法集体经济成员有权享受土地补偿费(村民承包经营的土地被征用未被支付土地补偿费案)
1994年6月7日,原告陈某与榕树村村民案外人吴某结婚,并居住在该村。同年10月27日,原告陈某生育原告吴甲。同年11月29日,原告陈某将其户口从文昌市清澜镇迁入榕树村。1996年7月11日,原告陈某生育原告吴乙。1998年1月1日,被告榕树经济社将1.28亩水田以家庭承包方式发包给原告陈某、吴甲、吴乙,承包期限至2027年12月31日止。原告在上述承包地进行了生产经营活动。后因集体土地被征用被告榕树经济社拒绝向三原告发放1997年4月19日至2005年1 月30日的土地补偿费,遂成讼。另原告称从1997年4月19日至2005 年1月30日,被告先后17次发放土地补偿费,平均每人共计人民币5662元。
法院审理认为:原告陈某嫁到榕树村后,在该村里居住生活,同时亦将其户口从文昌市清澜镇迁入该村,而被告榕树经济社在1998年1月将土地以家庭承包方式发包给原告陈某经营时,亦同意原告陈某生育的吴甲、吴乙作为土地承包经营权共有人参加土地承包,且原告在承包土地后进行了生产经营活动,因此,原告具有被告榕树村经济社成员资格。土地补偿费系对集体土地所有权丧失的补偿,在经民主议定程序决定分配的时候,其受分配主体应为征收补偿方案确定时所有具有该集体经济组织成员资格的人。既然原告具有被告成员资格,被告在分配土地补偿费时依法应向原告支付该款,而被告拒绝向原告发放该款,侵犯了原告的合法权益。对于土地补偿费数额的问题,因该费是由被告决定发放的,故被告对该费的分配数额负有举证责任,现被告未到庭参加诉讼,也未提供证据证明该费的分配数额,对此,被告应承担不利的法律后果。因此,对土地补偿费分配数额以原告的诉称为准。遂判决被告给付原告已分配的土地补偿费平均每人5662元。
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条 〔国家所有权及其行使〕
法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照其规定。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
国家保障自然资源的合理利用,保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十三条 国家财产属于全民所有。
国家财产神圣不可侵犯,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
《土地管理法》(2004年8月28日)
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第五条 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
第四十六条 〔矿藏、水流、海域的国家所有〕
矿藏、水流、海域属于国家所有。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
国家保障自然资源的合理利用,保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。
第四十七条 〔国有的土地范围〕
城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
《土地管理法》(2004年8月28日)
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第八条 城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
《土地管理法实施条例》(2014年7月29日)
第二条 下列土地属于全民所有即国家所有:
(一)城市市区的土地;
(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(三)国家依法征收的土地;
(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;
(六)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
第四十八条 〔森林、山岭、草原、荒地、滩涂等〕
森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
国家保障自然资源的合理利用,保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括:
(一)法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等;
(二)集体经济组织的财产;
(三)集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施;
(四)集体所有的其他财产。
集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。
集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
案例注释
案例22:上诉人主张讼争地块属于集体所有案([2011]厦行终字第11号)
某市翔安区马巷镇井头居委会(以下简称井头居委会)于2007年4月9日向某市翔安区人民政府(以下简称翔安区政府)提交《土地权属争议调查处理申请书》,请求确认井头村中汕头地块土地所有权归其所有。翔安区政府于同年12月将申请转至某市国土资源与房产管理局翔安分局调查,翔安土地分局经调取档案、询问当地居民,于2008年6 月2日作出讼争地块不属于井头居委会的调查报告。翔安区政府于2008 年7月19日作出厦翔政土决[2008]1号《土地权属争议处理决定书》,驳回井头居委会的申请。井头居委会于2008年9月23日向某市人民政府申请行政复议,某市人民政府于2008年11月7日作出厦府复决字[2008]34号《行政复议决定书》,维持翔安区政府的处理决定。井头社区居委会对此不服,提起诉讼。
一审法院判决:维持被告某市翔安区人民政府于2008年7月19日作出的厦翔政土决[2008]1号《土地权属争议处理决定书》。判决后,原告井头居委会不服,提起上诉。
二审法院认为,上诉人据以主张其诉讼请求的主要证据是若干份原福建省同安县人民政府1952年发给村民的《福建省同安县土地房产所有证》等,继而推定讼争地块之集体所有性质。《福建省同安县土地房产所有证》颁发的时间是1952年,这一时间正处建国初期,包括宪法在内的各项国家基本法律制度均尚未建立,在特殊历史背景下,各地政府为其发放的所有证,目的就是为了承认并保护这些以海为生的渔民对养殖海面和滩涂的使用权。从现有法律规定看,《中华人民共和国物权法》第四十八条规定:“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外”。《中华人民共和国海域使用管理法》第三十二条第一款规定“填海项目竣工形成的土地,属于国家所有”。因此,上诉人主张讼争地块属于集体所有,缺乏依据。判决:驳回上诉,维持原判。
第四十九条 〔野生动植物资源〕
法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。
配套规定
《野生动物保护法》(2009年8月27日)
第三条 野生动物资源属于国家所有。
国家保护依法开发利用野生动物资源的单位和个人的合法权益。
《野生植物保护条例》(1996年9月30日)
第二条 在中华人民共和国境内从事野生植物的保护、发展和利用活动,必须遵守本条例。
本条例所保护的野生植物,是指原生地天然生长的珍贵植物和原生地天然生长并具有重要经济、科学研究、文化价值的濒危、稀有植物。
药用野生植物和城市园林、自然保护区、风景名胜区内的野生植物的保护,同时适用有关法律、行政法规。
第五十条 〔无线电频谱资源〕
无线电频谱资源属于国家所有。
配套规定
《无线电管理条例》(1993年9月11日)
第四条 无线电频谱资源属国家所有。国家对无线电频谱实行统一规划、合理开发、科学管理、有偿使用的原则。
第五十一条 〔国有文物〕
法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。
配套规定
《文物保护法》(2015年4月24日)
第五条 中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物,属于国家所有。
古文化遗址、古墓葬、石窟寺属于国家所有。国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻、壁画、近代现代代表性建筑等不可移动文物,除国家另有规定的以外,属于国家所有。
国有不可移动文物的所有权不因其所依附的土地所有权或者使用权的改变而改变。
下列可移动文物,属于国家所有:
(一)中国境内出土的文物,国家另有规定的除外;
(二)国有文物收藏单位以及其他国家机关、部队和国有企业、事业组织等收藏、保管的文物;
(三)国家征集、购买的文物;
(四)公民、法人和其他组织捐赠给国家的文物;
(五)法律规定属于国家所有的其他文物。
属于国家所有的可移动文物的所有权不因其保管、收藏单位的终止或者变更而改变。
国有文物所有权受法律保护,不容侵犯。
第三十二条 在进行建设工程或者在农业生产中,任何单位或者个人发现文物,应当保护现场,立即报告当地文物行政部门,文物行政部门接到报告后,如无特殊情况,应当在二十四小时内赶赴现场,并在七日内提出处理意见。文物行政部门可以报请当地人民政府通知公安机关协助保护现场;发现重要文物的,应当立即上报国务院文物行政部门,国务院文物行政部门应当在接到报告后十五日内提出处理意见。
依照前款规定发现的文物属于国家所有,任何单位或者个人不得哄抢、私分、藏匿。
第五十二条 〔国有基础设施〕
国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。
条文注释
本法第46－52条规定了国有财产的具体范围,适用这几条时注意结合宪法以及矿产资源法、水法、土地管理法等专门法律的相关规定。
(1)矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、城市的土地、国防资产属于国家所有。
(2)法律规定属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施、文物、农村和城市郊区的土地、野生动植物资源,属于国家所有。
(3)除法律规定属于集体所有的外,森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有。
矿藏,主要指矿产资源,即存在于地壳内部或者地表的,由地质作用形成的,在特定的技术条件下能够被探明和开采利用的,呈固态、液态或气态的自然资源。
水流,指江、河等的统称。此处水流应包括地表水、地下水和其他形态的水资源。
海域,是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。内水,是领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。领海,是指沿着国家的海岸、受国家主权支配和管辖下的一定宽度的海水带。
野生动物,指受保护的野生动物,即珍贵、濒危的陆生、水生野生动物和有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物;野生植物,是指原生地天然生长的珍贵植物和原生地天然生长并具有重要经济、科学研究、文化价值的濒危、稀有植物。
第五十三条 〔国家机关的物权〕
国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
案例注释
案例23:解除国有土地使用权合同案
某公司与市国土资源局协商签订了《国有土地使用权出让合同》。合同约定:市国土资源局将位于城区的街心花园所占的5000平米的土地使用权出让给某公司,用于商业建设,使用年限为四十年,出让金为1亿元。后某公司拖延未交付全部出让金,市国土资源局解除合同,收回该宗土地。
在本案中,市国土资源局根据《土地管理法》等法律规定,对自己支配的土地资源行使权利,在土地上设定国有土地使用权属于广义上的处分。国家依法授予国家机关管理国家特定的财产,以便充分的调动它们的积极性,更好地利用和发挥国家财产的效用,获得最佳的经济效益和社会效益。
第五十四条 〔国家举办的事业单位的物权〕
国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
案例注释
案例24:事业单位的财产,有条件地可以抵押
某大学是国家举办的综合性大学,某海洋生物科技开发有限责任公司是一家小型的科研公司,两家常有协作。
有一次,公司的董事长对大学校长说:“我们这单位太小,随便贷点款,把家当就都抵押出去了。您能不能帮点忙,给我们抵押担保一下？实验楼最好,房产、土地带设备。”
学校有权以实验楼作抵押物吗？
根据《物权法》第54条的规定,国家举办的大学等事业单位对其直接支配的财产只有用益物权,而没有所有权,所有权者是国家。正因为没有所有权,所以它行使处分的权利、甚至收益的权利,要受法律和国务院有关规定的限制。
根据《物权法》第40条和第184条的规定,本案中,该校实验楼不能作抵押物。
第五十五条 〔国有出资人权益的行使〕
国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。
条文注释
本法第45条规定了国有财产行使的一般规定,即由国务院代表国家行使所有权。而第53－55条规定了国家机关、国家举办的事业单位、国家出资的企业如何行使其所占用的国有财产。从另一方面理解,这三条也是对这三类特殊主体中国有财产行使的专门规定。
关于国家机关,应注意其处分所占用的国有财产时,要依照法律和国务院有关法规所赋予的权限和程序进行,不得擅自处置,并且国家机关对所占用的国有财产没有收益权。
国家举办的事业单位,其对占有的国有财产行使收益、处分权时,也要依照法律和国务院有关法规所赋予的权限和程序进行,不得擅自处置。
值得注意的是,事业单位因其类型、财产的特殊性,对其收益和处分的权利也应分别处理:一是国家举办的事业单位对其占用的财产毫无处分权利,比如故宫博物院对其占用的某些财产;二是经过审批,国家举办的事业单位对其占用的财产具有部分处分权利;三是国家举办的事业单位对其占用的财产具有完全的处分权利。物权法在此只是原则性规定,还有待以后制定国有财产管理法对国家举办的事业单位如何有效行使、如何处分其占用的财产作出明确规定。
配套规定
《企业国有资产法》(2008年10月28日)
第三条 国有资产属于国家所有即全民所有。国务院代表国家行使国有资产所有权。
第四条 国务院和地方人民政府依照法律、行政法规的规定,分别代表国家对国家出资企业履行出资人职责,享有出资人权益。
国务院确定的关系国民经济命脉和国家安全的大型国家出资企业,重要基础设施和重要自然资源等领域的国家出资企业,由国务院代表国家履行出资人职责。其他的国家出资企业,由地方人民政府代表国家履行出资人职责。
第五条 本法所称国家出资企业,是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司,以及国有资本控股公司、国有资本参股公司。
《企业国有资产监督管理暂行条例》(2011年1月8日)
第四条 企业国有资产属于国家所有。国家实行由国务院和地方人民政府分别代表国家履行出资人职责,享有所有者权益,权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合的国有资产管理体制。
第六条 国务院,省、自治区、直辖市人民政府,设区的市、自治州级人民政府,分别设立国有资产监督管理机构。国有资产监督管理机构根据授权,依法履行出资人职责,依法对企业国有资产进行监督管理。
企业国有资产较少的设区的市、自治州,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以不单独设立国有资产监督管理机构。
第五十六条 〔国家所有权保护〕
国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条 〔国有资产监管〕
履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。
配套规定
《刑法》(2011年2月25日)
第一百六十七条 国有公司、企业、事业单位直接负责的主管人员,在签订、履行合同过程中,因严重不负责任被诈骗,致使国家利益遭受重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家利益遭受特别重大损失的,处三年以上七年以下有期徒刑。
第一百六十八条 国有公司、企业的工作人员,由于严重不负责任或者滥用职权,造成国有公司、企业破产或者严重损失,致使国家利益遭受重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家利益遭受特别重大损失的,处三年以上七年以下有期徒刑。
国有事业单位的工作人员有前款行为,致使国家利益遭受重大损失的,依照前款的规定处罚。
国有公司、企业、事业单位的工作人员,徇私舞弊,犯前两款罪的,依照第一款的规定从重处罚。
第一百六十九条 国有公司、企业或者其上级主管部门直接负责的主管人员,徇私舞弊,将国有资产低价折股或者低价出售,致使国家利益遭受重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家利益遭受特别重大损失的,处三年以上七年以下有期徒刑。
第五十八条 〔集体所有权〕
集体所有的不动产和动产包括:
(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;
(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;
(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;
(四)集体所有的其他不动产和动产。
条文注释
本条规定了集体所有财产的范围,但只是概括规定,具体应结合宪法、民法通则、土地管理法、森林法等相关规定予以把握。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括:
(一)法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等;
(二)集体经济组织的财产;
(三)集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施;
(四)集体所有的其他财产。
集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。
集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第五十九条 〔农民集体所有权及重大事项决定程序〕
农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:
(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;
(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;
(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;
(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;
(五)法律规定的其他事项。
条文注释
农民集体所有包括集体财产集体所有、集体事务集体管理、集体利益集体分享三层含义。并且只有本集体的成员才能享有这些权利。农村集体成员有两个特征:一是平等性,即不分加入集体时间长短,不分出生先后,不分贡献大小,不分有无财产投入等等,其成员资格都一律平等。二是地域性和身份性。农村集体组织成员一般来说就是当地的村民,他们所生子女,自出生后自动取得该集体成员资格。此外,也有的成员是通过婚姻、收养关系或者移民迁入本集体而取得成员资格。农民只能在一个集体内享有成员权利,不能同时享有两个或者多个集体成员权利。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第十七条 集体经济组织在遵守有关法律的前提下,有独立进行经济活动的自主权。
集体经济组织实行民主管理,依照法律规定选举和罢免管理人员,决定经营管理的重大问题。
《土地管理法》(2004年8月28日)
第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
第十五条 国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。
《农村土地承包法》(2009年8月27日)
第十八条 土地承包应当遵循以下原则:
(一)按照规定统一组织承包时,本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利,也可以自愿放弃承包土地的权利;
(二)民主协商,公平合理;
(三)承包方案应当按照本法第十二条的规定,依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;
(四)承包程序合法。
第四十八条 中华人民共和国妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的权利。
国家保护妇女的权利和利益,实行男女同工同酬,培养和选拔妇女干部。
案例注释
案例25:居民户口被不适当注销仍应被发放土地补偿款
原告莫某原系被告洛龙社区居委会居民,其于2003年4月23日在被告社区办理了户口婚迁迁出手续,于同年8月1日与贵州省纳雍县东关乡东关村街上组居民案外人周某结婚。莫某之后也就没有向洛龙社区居委会履行相关义务。因莫某在洛龙社区居委会办理过户口迁出手续,洛龙社区居委会即注销了莫某的户口。但莫某一直未能到迁入地办理落户手续。另外,莫某自结婚后没有居住在洛龙社区居委会,其现居住在昆明市。2005年至2008年,因项目征地,洛龙社区居委会依据民主议定程序制定了《征地补偿款分配认可管理规定》,对符合管理规定分配条件的社区居民分配了土地补偿款及其他分配款共计118990元,因莫某户口不在洛龙社区居委会,不符合管理规定的分配条件,洛龙社区居委会在分配土地补偿款及其他款项时没有分配给莫某,莫某为此诉至法院,请求洛龙社区居委会补发莫某应得的土地补偿款及其他款项。
原审法院审理认为,莫某不具备洛龙社区居委会集体经济组织成员资格。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条的规定,涉及村民利益的事项,由村民会议讨论决定。《中华人民共和国物权法》第五十九条规定,土地补偿费等费用的使用、分配办法由集体成员决定,洛龙社区居委会的《洛龙办事处依法制理管理规定》系经洛龙社区居委会居民代表大会通过,程序合法,内容不违反相关法律规定,故莫某诉请洛龙社区居委会补发土地补偿款118990元的诉讼请求证据不足,原审法院不予支持。莫某不服,提起上诉。
二审法院认为,根据上诉人莫某提供的公安机关的户籍证明以及户口登记簿,至2007年8月,莫某的户籍仍属于洛龙社区居委会,登记的居住地仍为洛龙居委会四组,结合纳雍县东关乡民政办出具的《证明》,莫某登记结婚后因与男方感情不和,分居多年,并于2008年4月办理离婚登记手续,与上诉人莫某关于其并未与男方居住,而是回昆明打工的陈述相互印证,同时,现有的证据也不能证实莫某在结婚后在新的居住地曾经取得过承包地,且莫某婚后与男方分居多年,长期不在新居住地生活,说明其并未与新的居住地形成固定的生产、生活关系,而其与原集体经济组织所在地长期形成的生产、生活关系并未脱离,加之其常住户口仍在原集体经济组织,故应认定其仍具有原集体经济组织成员资格,洛龙居委会仅凭莫某结婚的事实和户口迁出介绍信就注销莫某的户口,无事实和法律依据,其无权借此取消莫某的集体经济组织成员资格,一审法院对此认定错误,本院予以纠正。根据查明的事实,2005年至2008年洛龙居委会四组凡具有该组成员资格的人平均分到土地补偿款及其他分配款共计118990元,故上诉人莫某有权就该款项向洛龙居委会四组提出主张。故二审撤销原判,支持莫某诉求。
第六十条 〔农民集体所有权的行使〕
对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:
(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;
(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;
(三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
条文注释
农民集体所有权的行使分三种情形:
(1)“属于村农民集体所有的”,它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于村农民集体所有,并未分属于村内不同的农民集体或者乡镇农民集体所有。这种情形应当由村民集体经济组织或者村民委员会作为所有权人的代表人行使所有权,如发包土地。这里的村是指设立村民委员会的村,而不是指自然村。
(2)“分别属于村内两个以上农民集体所有的”,它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等已经分别属于村内不同的农民集体所有,而不是由村农民集体或者乡镇农民集体所有的情形。这种情形应当由作为所有权人的相应的村内集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。村民小组是指行政村内由村民组成的组织,它是村民自治共同体的一种组织形式,相当于原生产队的层次。
(3)“属于乡镇农民集体所有的”,它是指土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于乡镇农民集体所有,而不是由村农民集体或者村内农民集体所有的情形。此种情形应当由作为所有权人的乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。这种情况包括:一是指改革开放以前,原来以人民公社为核算单位的土地,在公社改为乡镇以后仍然属于乡镇农民集体所有;二是在人民公社时期,公社一级掌握的集体所有的土地和其他财产仍然属于乡镇农民集体所有。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括:
(一)法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等;
(二)集体经济组织的财产;
(三)集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施;
(四)集体所有的其他财产。
集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。
集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
《土地管理法》(2004年8月28日)
第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
《农村土地承包法》(2009年8月27日)
第十二条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的,不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。
国家所有依法由农民集体使用的农村土地,由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
第六十一条 〔城镇集体所有权〕
城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
条文注释
本条是有关城镇集体所有权的规定。
行使城镇集体财产权的主体只能是该集体,而不能是个别或部分集体成员。集体财产权的客体也只能是属于该城镇集体所有的不动产和动产。若城镇集体企业已经改制,那么他的财产就不再属于集体所有。城镇集体财产权的内容,是包括了对本集体所有财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第八条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济,是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。
城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济,都是社会主义劳动群众集体所有制经济。
国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益,鼓励、指导和帮助集体经济的发展。
第六十二条 〔公布集体财产状况〕
集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条 〔集体所有权保护〕
集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
条文注释
所谓侵占,就是指通过各种手段将集体财产非法占有。所谓哄抢,是指组织或者参与由多人在一起所从事的强行抢夺集体财产的行为。所谓私分,是指违反有关规定擅自将集体财产分给某几个或者某一些人。所谓破坏,是指非法毁损集体的财产,造成集体财产的损害。
本条第2款规定了集体成员的决定撤销权,是指集体成员认为集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害其合法权益而请求撤销该决定的权利。对集体财产作出决定,涉及作为所有权人成员的集体成员的合法权益,因此,如果该决定侵害了集体成员的合法权益,即应允许该集体成员就该决定主张效力瑕疵。
案例注释
案例26:集体所有制企业职工合法权益保护案
赵某原系集体所有制企业某市印刷厂职工。1994年,某市印刷厂改制为集体股份合作制企业。2000年,该厂集体资产经产权登记确认为2487余万元,归企业集体劳动者所有。此外,该厂还拥有26亩建设用地使用权。2001年,某市印刷厂进行公司制改造。同年9月,该厂召开在册职工代表大会并形成决议,通过了《某市印刷厂改制方案》和《资产评估清查情况汇报》,改制为某市北空印刷有限责任公司。2006 年,赵某从北空印刷有限公司退休。赵某认为,2001年9月,某市印刷厂职工代表大会讨论的资产评估报告中并未评估土地使用权价值,评估结果远低于实际财产总额,并且改制方案中将本该属于全体职工所有的集体资产配记到26名股东名下,共侵占私分了集体财产近600万元,因此职工代表大会决议严重侵害了职工的合法权益,故依据《物权法》的相关规定诉至法院,要求法院依法撤销职工代表大会的决议。
根据《物权法》第63条的规定,集体所有的财产受法律保护,并针对集体经济组织、村民委员会及其负责人侵害集体经济组织成员合法权益的行为,赋予了集体成员请求法院予以撤销的权利。本案系上述法律出台后引发的新类型民事案件。赵某的起诉是行使其权利的体现,法院经审理,如果其主张合法,则应该依法撤销侵害人的行为。
第六十四条 〔私人所有权范围〕
私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十五条 公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
《刑法》(2011年2月25日)
第九十二条 本法所称公民私人所有的财产,是指下列财产:
(一)公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料;
(二)依法归个人、家庭所有的生产资料;
(三)个体户和私营企业的合法财产;
(四)依法归个人所有的股份、股票、债券和其他财产。
第六十五条 〔储蓄、投资及其收益与继承权〕
私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条 〔私有财产保护〕
私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条 〔企业出资人〕
国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
条文注释
出资人权利一般应该由公司法和其他企业法来规定,但是考虑到国家、集体和私人的投资行为是一种处分其所有的财产的行为,所以有必要在物权法中规定出资人的相应权利,以体现对其所有的不动产所有权和动产所有权的保护。
此时出资人不再直接对其投资的财产享有所有权,而是转化为出资人的股权等其他权利,通过行使股权等权利来实现其财产利益。出资人凭借其投入企业的资本额享有所有者的权利,包括资产收益权、重大决策权和企业经营者选择权等,但并不直接干预企业的经营活动;同时,出资人按其投入企业的资本额对企业的债务承担责任。
配套规定
《公司法》(2013年12月28日)
第三条 公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
第四条 公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。
第二十条 公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程,依法行使股东权利,不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益;不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。
公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害公司债权人利益的,应当对公司债务承担连带责任。
第六十三条 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。
第六十八条 〔法人所有权〕
企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条 〔社会团体所有权〕
社会团体依法所有的不动产和动产,受法律保护。
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 〔建筑物区分所有权〕
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
条文注释
业主的建筑物区分所有权简称建筑物区分所有权。它与多层建筑物出现后数人区分享有同一建筑物的现象相联系。建筑物区分所有权由建筑物各业主享有的对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和对建筑物进行共同管理的成员权三部分组成。
配套规定
《物业管理条例》(2007年8月26日)
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)(2009年5 月14日)
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
配套解读
根据《建筑物区分所有权解释》第1条的规定,“业主”这个主体不仅包括已经登记的建筑物专有部分的所有权人,还包括已经实际占有建筑物专有部分但是尚未办理登记的人。成为建筑物专有部分必须具有构造上的独立性、使用上的独立性并且能够予以登记公示。不属于业主专有部分,并且也不属于市镇公用部分或者其他权利人所有的设施通常是属于建筑物的共有部分。
案例注释
案例27:业主对共有部分的使用不得损害其他业主的合法权益(楼下业主建鸽笼侵犯楼上业主权利)
李某和肖某为楼下楼上相邻业主。李某在楼上楼下窗户之间钉了个鸽笼,心想:这不影响楼上采光,也不妨碍楼上通风,和上下水、进出道路更是没关系,肯定没侵犯楼上的相邻权。可是肖某偏偏不答应,要求拆除。她说:你的鸽笼超过两家的地(天花)板平面,伸到我上面来了,不是占了我的空间？李某反驳说:我们业主专有的部分就是四壁之内、天花板地板之间。室外空间怎么成你的了？争执不下,提起诉讼。
法院经审理,认为依据《物权法》第70条的规定,室外空间为共有部分,李某未经业主委员会或业主会议的同意私建鸽笼不合法,应予拆除。本案本质上不是关于相邻权的纠纷,而是关于建筑物区分所有权。
第七十一条 〔专有部分的权能〕
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
条文注释
专有所有权,又称“专有权”或“特别所有权”,指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。
专有部分,指在构造上能够明确区分,具有排他性且可独立使用的建筑物部分。构成专有部分,需具备两项要件:一是构造上的独立性,又称“物理上的独立性”,指一专有部分与另一专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围。二是利用上的独立性,指各区分部分须与一般独立的建筑物相同,具有能满足一般生活目的的独立机能。
业主的专有部分是建筑物的重要组成部分,与共有部分具有一体性、不可分离性,因此业主对专有部分行使所有权应受到一定限制:权利滥用禁止,业主只能在建筑物设计允许的限度内合理使用其专有部分,不得对建筑物的安全性造成损害,妨碍整栋建筑物的正常使用,影响到其他业主对建筑物的合法权益;住宅用途变更禁止,业主不得随意改变住宅的用途,须遵守法律的规定。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》(2009年5月14日)
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
配套解读
按照建筑物区分所有权理论通说认为,界定专有部分的标准是“具有构造和利用上的独立性”。此外,专有部分属于不动产,而不动产所有权的取得一般须经登记。登记不仅是认定专有部分所有权的重要标志,也会对业主自治权的行使产生重要影响,因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况,但随着登记制度的不断完善,并不意味着日后不能办理登记。所以,司法解释将“登记”表述为“能够登记”。除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外,司法解释从现实生活出发规定,专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中,特定空间是指无固定墙壁间隔,但是彼此间有明确界址,能够排他私用的空间范围。为方便理解,司法解释进行了适当列举,即车位、摊位等。
案例注释
案例28:业主对其专有部分行使所有权不得损害其他业主的合法权益(建筑物非专有部分加建门墙被判拆除)
原告赖某和被告刘某、被告杨某、被告王某现为瑞金市象湖镇红都大道“瑞泉苑”住宅社区的业主。其中刘某、杨某各有一套位于该住宅社区临红都大道第一栋商住楼第三层的住房,王某有一套位于该住宅社区临红都大道第一栋商住楼第四层的住房。该住宅社区临红都大道第二栋为一层高的柴火间,其中东头第1－3间分别是刘某、杨某、王某的柴火间。1998年刘某、杨某、王某在该住宅社区临红都大道第一栋商住楼的楼梯间后墙与第二栋柴火间东头第三间柴火间之间砌了一扇南北方向的墙,墙内安装了一扇铁门,将该住宅社区临红都大道第一栋商住楼第一层东头第一间店面后墙与三被告柴火间前面之间的空地围成一个小院子。2005年赖某购买了该住宅社区临红都大道第一栋第一层东头第一间店房,该店房后(北)墙此前一直未设门位。2008年元月1日,赖某未经被告方同意雇请人员企图在其所购店房后(北)墙上开门通往三被告的院子里,遭到被告方的阻拦,引起纠纷,诉至法院。
法院认为:一、关于赖某要求在其店房后(北)墙开设房门及赔偿经济损失的请求。建筑物内的住宅、经营性用房的业主对其专有部分的使用,应当符合建筑物的建设规划要求,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。本案中,赖某店房所在建筑物建设竣工后并未在其北墙设门,赖某现要求在其店房北墙设门,必将改变社区内的通行现状,不符合原规划要求,也将对其他业主的利益造成妨碍,判决不予支持。二、关于赖某要求刘某、杨某、王某拆除其在柴火间与第一栋商住楼的楼梯间之间建设的门墙的请求。建筑区划内专有部分以外的道路、绿地和其他公共场所属业主共有。建筑物内住宅、经营性用房专有部分的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中,刘某、杨某、王某所提交的证据不足以证明其建设门墙后所占部分的道路或场所属其专有部分,故该部分应为社区内的业主共有。刘某、杨某、王某在此建设门墙侵害了其他业主享有的共有和共同管理的权利。虽然该门墙由刘某、杨某、王某于1998年建设使用至今,社区内的其他业主未提出异议,但并不能据此认定社区业主对其行为的认可,更不能认定其建设该门墙后所形成的院落属刘某、杨某、王某专有。故判决三被告拆除门墙。
第七十二条 〔共有部分的权利义务〕
业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
条文注释
共有所有权,指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物的公用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权具有从属性,从属于业主的专有所有权。共有所有权具有不可分割性,共有部分一般根据标的性质由业主共同使用或者轮流使用,业主不得主张对共有部分进行分割。共有所有权权利与义务具有独立性,业主即使抛弃其共有所有权,仍然需要履行其所负担的义务。
区分所有人作为共有所有人享有三种权利:一是共享部分的使用权。所谓使用,包括共同使用和轮流使用,如作为共同设施的电梯、走廊,依其性质可以共同使用,而电话、洗衣机因使用具有排他性,故仅可轮流使用。二是收益权,指共有所有权人可依规约或按照业主专有部分占建筑物总面积的比例,取得因共享部分所生的利益的权利。三是共享部分的单纯的修缮改良权。区分所有人作为共有所有人应履行以下义务:一是依共享部分的本来用途使用共享部分。二是分担共同费用和负担。
配套规定
《物业管理条例》(2007年8月26日)
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第七十三条 〔建筑区划内共有的范围〕
建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
条文注释
本条是对建筑区划内设施的归属的规定。需要强调的,一是本条规定的绿地、道路归业主所有,不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有,而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有;二是业主对“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”的共有包括对这部分场所、公用设施和用房本身的所有权和对其地基的土地使用权。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》(2009年5月14日)
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
配套解读
《物权法》第六章对共有部分采取了较为分散的列举式规定。综合实践中有关共有部分界定争议的实际情况并经反复研究,司法解释采用列举、排除加兜底的方法,明确了共有部分的含义,以便于解决审判实践中的问题。为了条文文字的简洁,司法解释对法定共有部分不再重复。根据《物权法》第六章的规定,法定共有部分包括建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外)、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。此外,司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分,是为了便于解决审判实践中的纠纷。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽,按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路,司法解释还专门作出了兜底性的规定,满足下列两个条件的应当认定为共有部分:1.不属于业主专有部分;2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
案例注释
案例29:业主共有范围的权利行使人为全体业主或业委会(业主共有的绿地被侵害业主无权起诉)
2005年5月,张某花了80余万元购买某市新开发的社区中的一套房。购房前开发公司明确书面告知,张某所购1号楼与2号楼之间为公共绿地,张某入住后,按时足额地缴付绿地等公共设施养护费用。2007 年10月下旬,开发公司在该社区1号、2号住宅楼之间开始建设燃气调压设施,张某很不满,与开发公司协商无果,遂将其诉至法院。请求法院判决开发公司排除妨碍,恢复施工前绿地原状。
《物权法》第73条规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有。本案中,关于张某要求开发公司恢复公共绿地,该权利应由社区全体业主或该社区成立后的业主委员会作为权利人行使。法院驳回了张某的起诉。
第七十四条 〔车位、车库的归属与使用〕
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
条文注释
对车位、车库的归属可以约定,但其使用应首先满足业主的需要;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定,而法定属于业主所有。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》(2009年5月14日)
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
配套解读
车位、车库紧张是目前普遍存在的问题,这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内,着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于,规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题,司法解释的规定还有些原则,但思路是明确的。在审判实践中,各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下,结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。
第七十五条 〔设立业主大会、选举业主委员会〕
业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
条文注释
业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主大会是业主的自治组织,是建筑物区分所有权人团体的最高意思决定机关。业主参加业主大会为意思表示,需要有相应的行为能力。业主大会不具有法人条件,系非法人团体,不具有权利能力,并非权利主体,它所实施的法律行为系业主所为的行为,由业主承受法律效果。
业主委员会是业主大会的执行机构,受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生,执行业主委员会的决议,并在授权范围内决定和执行管理事务。
配套规定
《物业管理条例》(2007年8月26日)
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
案例注释
案例30:欠缴物业管理费不影响参选业主委员会委员
某社区业委会重选过程中,辖区社区居委会向全体业主发布公告称:参选业委会的业主“必须履行业主义务,按时缴纳物业管理费”。政府相关部门工作人员在李某咨询时,也口头答复“不缴管理费,不具备业主委员或筹备委员的条件”。业主李某因与物业公司就空调噪声问题产生纠纷,欠缴了管理费,也不被物业公司认同参选资格。李某不服,于2007年12月26日向区人民法院提起诉讼。
法院经审理,认为本案争议的焦点是物业管理费的缴纳应否作为业主参选业主委员会委员的资格前提。从本案来看,存在两个法律关系:业主与物业公司之间的合同关系;业主对某社区建筑物区分所有权的物权关系。这两种法律关系彼此独立,不存在牵连关系。依本条第一款规定,业主可以选举业主委员会。业主委员会是业主行使其成员权,对区分所有建筑物共同事务进行管理的具体形式,即业主参选业主委员会的资格是基于其建筑物区分所有权获得的。业主拖欠物业管理费,属于债的不履行,物业公司可以以违约为由起诉业主,但不能以此剥夺业主竞选业主委员会委员的资格。
第七十六条 〔业主共同决定的事项〕
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
条文注释
1.专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
2.业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;(二)总人数,按照前项的统计总和计算。
配套规定
《物业管理条例》(2007年8月26日)
第十一条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
《建筑物区分所有权解释》(2009年5月14日)
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:
(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
(二)总人数,按照前项的统计总和计算。
配套解读
上述的这些配套法规,在《物权法》规定的基础上,进一步对业主共同决定事项的内容做出了补充和完善,改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项,都应当是属于业主共同决定的内容。建筑物面积是登记簿记载面积或者房屋买卖合同记载的面积的总和。业主的人数也以专有部分为基础来计算,一个专有部分不管是单独所有还是共有都只算一人。
第七十七条 〔住宅改为经营性用房的条件〕
业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
条文注释
建筑物在规划之时即有特定用途,不同用途的建筑物有不同要求,法律对不同用途的建筑物有不同规定。住宅改变为经营性用房,可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命,影响该建筑物的修缮,还有可能影响交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能。住宅改变为经营性用房,还有可能损害其他业主的权利和合法利益。因此,业主不得违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》(2009年5月14日)
第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
配套解读
在没有经过有利害关系的业主同意的前提下,就擅自将住宅改变为经营性用房的,改变房屋用途的业主应当承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的法律责任。改变房屋用途是需要经过所有有利害关系的业主的同意才可以的,即使多数有利害关系的业主同意而只有少数不同意的话,也不属于经过有利害关系的业主同意,不能够擅自改变房屋的用途。
认定有利害关系的业主,会因为改变住宅为经营性用房的用途不同,影响的范围、程度不同而不同,应当具体问题具体分析。在实践中,本栋建筑物内的其他业主,当然应认定为有利害关系的业主。建筑区划内的,不论是相邻与否,只要能够证明因为住宅改变为经营性用房而受到影响的业主,也都属于有利害关系业主。建筑区划外的其他社区的业主,一般是不会受到经营活动的影响,原则上是不应认定为有利害关系的业主的。
案例注释
案例31:住宅改经营性用房须经有利害关系业主的同意(利用住宅开办学校被判停止)
2009年初,某英语培训学校在某社区6单元302、401、402、403号招收学生,学校位置紧邻赵先生的404号房屋,造成赵先生的居住环境嘈杂,出行拥堵。赵先生认为,社区楼房的使用性质为住宅楼,学校将住宅性质的房屋作为经营性用房,影响了自己的正常生活,故诉至法院,请求判令某培训学校立即搬离社区并承担本案诉讼费。某英语培训学校辩称,学校的培训只在周末进行,学生只有500多名,学校并没有影响原告的生活,对噪声进行检测也没有超标。学校是经过教育局合法批准的,办理了相关手续,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理认为,某英语培训学校未经原告同意,将使用性质为住宅的房屋作为经营性用房,违反了《物权法》第七十七条的规定,故原告要求学校在涉诉房屋内停止办学的请求并无不当,法院予以支持。学校辩解意见均不能否认其改变房屋使用性质的事实,也未能提供可采信的证据证明其开办学校得到具有利害关系的业主即原告的同意,故学校的辩解意见没有事实和法律依据,法院不予采信。综上,法院判决被告停止在某社区房屋内办学。
第七十八条 〔业主大会、业主委员会决定的效力〕
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
配套规定
《建筑物区分所有权解释》(2009年5月14日)
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
配套解读
《物权法》第78条第2款对业主撤销权作出了规定,但业主撤销权的行使还涉及一些具体问题需要明确。比如,业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定业主能否申请撤销,以及业主撤销权的行使应否有一个时间限制等。根据《物权法》第76条的立法精神,司法解释将《物权法》第78条第2款规定的“业主合法权益”解释为:不仅包括侵害业主的实体权利,也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。业主撤销权作为一种形成权,应当受到除斥期间的限制,司法解释参照《合同法》有关债权人撤销权的规定,将其确定为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。如此规定,既可以督促受侵害的业主及时行使权利,也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为“在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”,所以也不会对业主合法权益保护带来不利影响。
第七十九条 〔建筑物及其附属设施维修资金〕
建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
配套规定
《物业管理条例》(2007年8月26日)
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第八十条 〔费用分摊、收益分配〕
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
条文注释
建筑物共有部分及其附属设施的费用是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用,如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等,它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益是指通过对这些部分的使用所获得的利益,如租金等。
对于建筑物共有部分及附属设施的费用分摊、收益分配,物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则,即首先依照区分所有权人约定的方案确定,仅在没有约定或约定不明确时,才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是,区分所有建筑物的共享部分,有供全体区分所有权人使用者,为“全体共享部分”;有仅供部分区分所有权人使用者,如建筑物专有部分的共同壁、楼地板等,为“一部共享部分”。对全部共享部分的费用分摊和收益分配,由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享;对一部共享部分的费用分摊和收益分配,则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担或分享。
第八十一条 〔建筑物及其附属设施管理〕
业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
条文注释
本条规定了区分所有建筑物的两种管理方式:自主管理和委托管理。前者是指由区分所有权人自己执行管理业务,对区分所有建筑物及其附属设施自行管理。可以由全体区分所有权人直接管理,亦可组成管理团体进行管理;后者是指将对区分所有建筑物的管理事务委托给物业管理机构或者其他管理人进行管理。对于这两种管理方式,业主可以选择采用。
物业服务人是依据业主大会决议批准的物业管理服务合同,由管理人与管理服务人双方共同签署,并依据物业管理服务合同的约定,提供专业化物业管理服务技术的行为人,也就是物业管理活动中的物业管理公司。业主大会有选聘、解聘物业管理公司的权利和自由。
配套规定
《物业管理条例》(2007年8月26日)
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业服务纠纷解释》)(2009年5月15日)
第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
配套解读
《物业管理条例》第40条规定,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。根据该规定,《物业服务纠纷解释》第2条第1款第1项规定,物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人,业主委员会或者业主请求确认该委托合同无效的,人民法院应予支持。实践中,相当一部分物业服务合同是由物业服务企业提供的格式文本。合同法第40条规定:“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”据此,《物业服务纠纷解释》第2条第1款第2项规定,物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的,业主委员会或者业主请求确认该条款无效的,人民法院应予支持。
第八十二条 〔委托管理〕
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
条文注释
在委托管理的模式下,物业服务企业或者其他管理人与业主之间是一种委托合同的关系。双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理机构或者其他管理人作为受托人,依照业主所委托事项范围,对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理,并接受业主的监督。
第八十三条 〔业主义务及权益维护〕
业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
条文注释
管理规约,指全体区分所有权人就建筑物及其附属设施的管理、使用等,以书面形式设定的自治规则。按照由私法自治原则衍生出来的规约自治原则,区分所有人订立的管理规约,只要不违反强行性规定、公序良俗原则以及变更或排除区分所有权的本质,均可产生法律上的效力。管理规约是区分所有人管理团体的最高自治规则,区分所有权人大会的决议、管理人的管理行为等,均不得与之相抵触,否则所为行为无效。
配套规定
《物业管理条例》(2007年8月26日)
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
《建筑物区分所有权解释》(2009年5月14日)
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:
(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
(三)违反规定进行房屋装饰装修;
(四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第七章 相邻关系
第八十四条 〔相邻关系处理原则〕
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
条文注释
不动产相邻关系,指相邻近的不动产所有人或使用人之间,一方所有人或使用人的支配力与他方所有人或使用人的排他力相互冲突时,为调和其冲突以谋共同利益,而由法律直接规定的权利义务关系。法律将这种相邻人之间的关系用权利义务的形式确认下来,从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸,同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。法律规定相邻权制度,是为了协调相邻不动产物权,既保护各方的利益,又保护他们相互间的利益,并力图在各方利益中间谋求一种最佳平衡点。
相邻关系是法定的:不动产权利人对相邻不动产权利人有避免妨害的注意义务;不动产权利人在非使用邻地就不能对自己的不动产进行正常使用时,有权在对邻地损害最小的范围内使用邻地,邻地权利人不能阻拦。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第八十三条 不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
第八十五条 〔相邻关系处理依据〕
法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。
条文注释
作为审案依据的“习惯”必须是当地多年实施且为当地多数人所遵从和认可的习惯,这种习惯已经具有“习惯法”的作用,在当地具有类似于法律一样的约束力。同时,这种习惯以不违背社会公共利益和善良风俗为限。
第八十六条 〔用水、排水〕
不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。
配套规定
《民通意见》(1988年4月2日)
98.一方擅自堵截或独占自然流水,影响他方正常生产、生活的,他方有权请求排除妨碍;造成他方损失的,应负赔偿责任。
99.相邻一方必须使用另一方的土地排水的,应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水,如仍造成损失的,由受益人合理补偿。
相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产,他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的,应当予以支持。
102.处理相邻房屋滴水纠纷时,对有过错的一方造成他方损害的,应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
《水法》(2009年8月27日)
第二十八条 任何单位和个人引水、截(蓄)水、排水,不得损害公共利益和他人的合法权益。
第八十七条 〔通行权〕
不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
配套规定
《民通意见》(1988年4月2日)
100.一方必须在相邻一方使用的土地上通行的,应当予以准许;因此造成损失的,应当给予适当补偿。
101.对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活,他人要求排除妨碍或者恢复原状的,应当予以支持。但有条件另开通道的,也可以另开通道。
配套解读
相邻一方在使用他方的土地通行权利的时候,依据的是其依相邻关系享有的便利,但是不得因此而给对方造成损失,否则应当给予适当的补偿。对于由于历史原因形成的必经通道,不得堵塞,但是如果能够另行开通的除外。另行开通的通道应当足以保证当事人通行便利,如果另行开通的通道不方便的话,则不得堵塞原有的通道。
案例注释
案例32:不动产权利人应为相邻权利人提供必要的通行便利(建墙妨碍相邻方通行被判拆除)
原告杨甲与被告杨乙系同村人,在杨甲家住房旁的空地处,杨乙家建有一幢烤房,烤房门前有一块集体空地,被告杨乙用于堆放农用畜厩粪。2000年12月13日,经北大村土地管理所批准同意,原告杨甲建盖了30平方米的一幢烤房,建成后的烤房与被告杨乙家的烤房为同一坐向,形成相邻关系,原告杨甲出入烤房须经被告杨乙家的烤房门前空地。2008年1月26日,被告杨乙以护粪和避免纠纷为由,在其烤房门前修砌了长约10米、宽约80公分的一段挡墙,堵塞了原告杨甲家出入烤房的道路。2008年3月20日,原告杨甲遂以被告杨乙修砌的挡墙影响了其生产和生活为由,向法院提起诉讼,请求法院判令被告拆除挡墙、恢复原状、保障道路畅通。
法院认为:杨甲与杨乙毗邻而居,在互不妨碍各自不动产权能的情况下,双方当事人对不动产的使用均应依照我国《民法通则》第八十三条的规定:“不动产相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”现杨乙在其烤房门前的空地上修砌了一堵挡墙,致使杨甲进出其烤房的通行权利直接受到影响,特别影响到杨甲因农业生产使用其烤房而进出的通行权利,并且,该空地为集体所有,系连接杨甲与杨乙烤房的通行道路,即便杨甲可以通过其他道路进出其烤房,这也显然不能成为杨乙在集体所有的空地上修砌挡墙、堵塞道路通行的合法事由。因此,杨乙修砌挡墙的行为影响了杨甲的正常通行,直接妨害了杨甲对其烤房的使用权利,故判决杨乙拆除其修砌的该堵挡墙。
第八十八条 〔利用相邻土地、建筑物〕
不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
配套规定
《民通意见》(1988年4月2日)
97.相邻一方因施工临时占用他方使用的土地,占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的,应当责令其及时清理现场,排除妨碍,恢复原状,赔偿损失。
第八十九条 〔通风、采光和日照〕
建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
案例注释
案例33:不动产权利人不应侵犯相邻权利人的通风、采光权
原告邵某的住房位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭镇文庙社区三组,修建于1999年,产权证号为彭房权字第30251296号。被告廖某于2006年7月在汉葭镇文庙社区二、四组共界及原告邵某的相邻处买得宅基地一块,欲建住房,原告邵某提出采光问题,经原告邵某、被告廖某双方协商,由被告廖某从其宅基地界上退出1米建房。2007年2月,被告廖某按双方协商从其宅基地界上退出1米建成一楼一底房屋一栋,但其一楼相向原告邵某住房的外墙向外挑出约0.8米。原告邵某认为被告廖某所建房屋的一楼将墙体挑出,影响了其房屋正面的采光,遂诉至法院。
法院经审理认为,相邻采光关系是指相邻各方在修建建筑物时,应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离,不得妨碍相邻人的采光和通风。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”。因此,相互毗邻的不动产的所有权人或占有人,在行使不动产的占有、使用、收益、处分时相互之间应当给予便利或者接受限制,对相邻权利人而言,这是其权利的合法延伸。对须提供便利一方而言,这是其权利的法定限制。原告邵某建房在前,被告廖某建房在后,故尽管被告廖某是在自己取得的宅基地上修建房屋,但基于相邻之间的法律关系,其权利受到合法限制,即不得影响毗邻一方建筑物的采光和通风。原告邵某与被告廖某为采光问题双方达成了一致协议,被告廖某房屋底楼亦按协议履行,但一楼外墙却向原告邵某房屋方向外挑出约0.8米,违反了双方的采光协议和当地城市建设规划中对相邻建筑物之间采光距离的要求,遮挡了原告邵某家房屋底楼,影响了其房屋底楼的采光和通风,构成了相邻侵权。据此,支持邵某诉求,判决拆除相应建筑。
第九十条 〔有害物质排放〕
不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
条文注释
相邻一方在处理固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质时,应当与邻人生活居住的建筑物保持一定的距离,或采取相应的防范措施,防止空气污染。相邻各方不得制造噪音、喧嚣、震动等妨碍邻人的生产和生活。如果放出的音响和震动已损害邻人的,应及时处理,消除损害。对一些轻微的、正常的音响和震动,相邻他方则应给予谅解。对噪音、污染严重的单位,应按《环境保护法》和有关规定,采取措施加以治理。企业和事业单位排放废水、废渣、废气须遵守国家规定的排放标准,如果因排放“三废”影响邻人的生产、生活、损害邻人健康的,可以认为既是侵犯了相邻权,同时也违反了《环境保护法》的规定。这时候按照民法或者环保法的规定,可以要求停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
第九十一条 〔维护相邻不动产安全〕
不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。
配套规定
《建筑法》(2011年4月22日)
第三十九条 建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施;有条件的,应当对施工现场实行封闭管理。
施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的,建筑施工企业应当采取安全防护措施。
《民通意见》(1988年4月2日)
103.相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延,危及另一方建筑物的安全和正常使用的,应当分别情况,责令其消除危险,恢复原状,赔偿损失。
第九十二条 〔相邻权行使时的义务〕
不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。
条文注释
不动产权利人因施工需要铺设电线、埋设管道等时,应选择对相邻不动产权利人损失最小的方案。如果双方事先有约定,应当按照双方约定的范围、方式和限期使用。施工完成后,应当恢复原状,给对方造成损失的,应予补偿。邻地所有人请求防止侵害及损害赔偿的权利,以不动产相邻关系为基础,区别于侵权行为请求权,类似于物权请求权,不以造成损害发生的一方有故意过失为要件。
第八章 共 有
第九十三条 〔共有〕
不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
条文注释
共有是指多个权利主体对一物共同享有所有权。
共有具有下列特征:第一,共有的主体是两个以上的民事主体。但多个主体对共有物只享有一个完整的所有权,相应地,共有人对外共同作为一个主体发生各种民事关系;第二,共有的客体是同一物。共有物的特点是,每个共有人的权利及于整个共有物;第三,共有人对共有物按照份额或者平等地享有权利、承担义务,并不受其他共有人的侵犯;第四,共有不是一种独立的所有权类型,而是所有权之间的联合。共有既可以是同种类所有权的联合也可以是不同种类所有权的联合。
共有分为按份共有和共同共有,其划分的标准就是共有人对共有物是否划分为各自的份额。二者的具体概念及行使方式规定于本章的其他法条,以及民法通则和合伙企业法的相关规定中。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
《海商法》(1992年11月7日)
第十条 船舶由两个以上的法人或者个人共有的,应当向船舶登记机关登记;未经登记的,不得对抗第三人。
《合伙企业法》(2006年8月27日)
第二十条 合伙人的出资、以合伙企业名义取得的收益和依法取得的其他财产,均为合伙企业的财产。
案例注释
案例34:共有人对所有物分配的约定不得违反“一物一权”原则(夫妻约定不同房间所有权案)
苏某(男)与张某(女)于2007年2月14日协议离婚,针对双方共同所有的登记在张某名下的一套两居室房屋,双方在离婚协议中约定:南侧一间归苏某所有,北侧一间归张某所有。2007年10月,张某起诉到法院,要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效,请求依法分割。
法院经审理,认为根据《物权法》第93条的规定,不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。一套房屋虽可以由两个以上个人共有,但是只能设定一个所有权,法律不允许对同一套房屋设定两个以上的所有权。即一套房屋不能由两个以上个人分别所有该套房屋的不同房间。因为如果一套房屋设定两个以上所有权,不仅每个所有权的范围和界域无法确定,而且所有权人对物的直接支配和排他的权利也无法实现。据此,本案中,苏某与张某的离婚协议中两人共有的两居室房屋中南侧一间归苏某所有、北侧一间归张某所有的约定,违反了一物一权(所有权)的基本原则,该约定无效。
第九十四条 〔按份共有〕
按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
条文注释
按份共有,又称分别共有,指两个或两个以上的共有人,对同一项财产按照确定的各自份额分享权利、分担义务的一种共有形式。
(1)各共有人对共有物享有相同或不同的应有份额,其具体数额一般由共有人的意志(约定)而确定。实践中,共有人的份额原则上是依据各共有人的出资比例和贡献大小确定的。按法律要求,按份共有关系产生后,如果各共有人的应有份额不明确,按照出资额确定;不能确定出资额的,应推定为均等(《物权法》第104条)。
(2)共有人享有的权利和承担的义务,取决于共有财产中属于自己的财产份额。
(3)按份共有人享有优先购买权。某一共有人转让份额时,其他共有人有优先购买权。
配套规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)(2000年12月8日)
第五十四条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。
第九十五条 〔共同共有〕
共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
条文注释
共同共有,是指两个或两个以上的人基于共同关系,共同享有一物的所有权,各个共有人对于共有物,平等地享有占有、使用、收益、处分权,并平等地承担义务。
共同共有人的权利及于共有物的全部。对于共有物的占有、使用、收益、处分权的行使,应得到全体共有人的同意。但根据法律规定或合同的约定,某个或某些共有人有权代表全体共有人管理共有财产时,则该共有人可以依法或依合同对共有财产进行管理。共同共有人在享有权利的同时,对于共有物的管理费及其他费用应当共同负担。共同共有人因经营共有财产对外产生的债务或造成第三人损害时,全体共有人应承担连带责任。共同共有基于共同关系而产生,在共有关系存续中,各共有人不得请求分割共有物。共同共有及于共同关系的终止而消灭。
在我国的社会生活中,共同共有的类型有:夫妻财产共有、家庭财产共有、共同继承的财产共有等。
配套规定
《民通意见》(1988年4月2日)
89.共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
《婚姻法》(2001年4月28日)
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
第九十六条 〔共有物管理〕
共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。
条文注释
本条中规定的“管理”主要是指共有人对共有物的保存、使用方法和简易修缮。不包括对物的处分行为和重大修缮行为。注意,共有人对共有物的使用与共有人决定对共有物的使用方法是两个性质不同的问题。共有人对共有物的使用及收益分配是本法第94条、95条调整的内容,即各共有人对共有物享有所有权。而共有人商定对共有物的使用方法则属于对共有物管理的内容。
第九十七条 〔共有物处分〕
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
条文注释
本条是对共有物处分或重大修缮行为的规定。按份共有和共同共有在对共有物处分以及重大修缮上的法定决议规则不同。注意,共有人之间的约定可以排除该法定规则的适用。
配套规定
《民通意见》(1988年4月2日)
89.共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
配套解读
部分共有人擅自处分共有财产的行为,属于效力待定的行为。如果此时其他共有人不同意该处分行为,那么这个行为应认定为无效行为;如果其他共有人时候对该行为表示同意或进行追认,则该处分行为应当认定为有效行为。如果是第三人善意、有偿地取得该财产的,则应当维护第三人的合法权益,以保护交易安全为目的,承认该处分行为是有效的,而其他共有人因此而受到的损失,可以请求擅自处分共有财产的人赔偿。
第九十八条 〔管理费用等的负担〕
对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。
条文注释
共有物的管理费用主要包括:对共有物的管理费用;共有物的改良费用;其他费用,如缴纳税款、保险费以及因共有物而支付赔偿金等。
第九十九条 〔共有物分割〕
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。
条文注释
依据本条规定,分割共有财产的基本规则有三:
一、约定优先。无论是按份共有,还是共同共有,共有人对共有财产的分割有约定的依其约定。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割。
二、无约定时,依法分割。共有人对共有财产是否可以分割,在什么情况下可以分割没有约定,或者约定不明确的,应当依据本条的规定予以分割,即:
1.按份共有人可以随时请求分割。共有关系存续期间,按份共有人有权随时请求从共有财产中分割出属于自己的份额,并且不需要征得其他共有人的同意。
2.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共同共有人共有的基础丧失,如夫妻财产的共同共有,因婚姻关系的解除而失去了共有的基础,在这种情况下,夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。有重大理由需要分割,如在婚姻关系存续期间,夫妻二人约定由原来的夫妻共同财产制,改变为夫妻分别财产制,在这种情况下,夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。
三、损害赔偿的原则。依前两条规则,共有人虽然有权分割共有财产,但共有财产为一项特定的统一的财产,如图书馆,其功能、作用、价值是确定的。因某些法定的特殊原因,共有人分割共有财产,会使共有财产的功能丧失或者削弱,降低它的价值,有可能给其他共有人造成损害,因此本条规定,因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。
配套规定
《婚姻法》(2001年4月28日)
第三十九条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。
《合伙企业法》(2006年8月27日)
第二十条 合伙人的出资、以合伙企业名义取得的收益和依法取得的其他财产,均为合伙企业的财产。
第一百条 〔分割方式〕
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。
条文注释
经长期社会实践而形成的共有物分割方法,主要有三种:
(1)实物分割,是指以原物分配于共有人。实物分割适用于共有物为可分物的情形。可分物,是指可以分割并且不会因分割减损价值的物。实施实物分割时要充分考虑物的性质,根据物的性质确定是否可以分割以及如何分割。
(2)变价分割,是指将共有物变价而将价款分配于各共有人。变价分割适用于共有物为不可分物的情形。不可分物,是指不可以分割或者分割即减损其价值的物。变价方式包括拍卖、变卖等。
(3)作价补偿,是指特定共有人买受取得不可分共有物,该共有人向其他共有人支付相应价款。这种分割方式既能满足某一共有人取得共有物的意愿,又能实现变价分割的灵活性。
本条第2款规定,共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失,即所谓瑕疵担保责任,包括权利的瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。
配套规定
《民通意见》(1988年4月2日)
90.在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。
91.共有财产是特定物,而且不能分割或者分割有损其价值的,可以折价处理。
《继承法》(1985年4月10日)
第二十九条 遗产分割应当有利于生产和生活需要,不损害遗产的效用。
不宜分割的遗产,可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释(二)》)(2003年12月25日)
第十五条 夫妻双方分割共同财产中的股票、债券、投资基金份额等有价证券以及未上市股份有限公司股份时,协商不成或者按市价分配有困难的,人民法院可以根据数量按比例分配。
第十六条 人民法院审理离婚案件,涉及分割夫妻共同财产中以一方名义在有限责任公司的出资额,另一方不是该公司股东的,按以下情形分别处理:
(一)夫妻双方协商一致将出资额部分或者全部转让给该股东的配偶,过半数股东同意、其他股东明确表示放弃优先购买权的,该股东的配偶可以成为该公司股东;
(二)夫妻双方就出资额转让份额和转让价格等事项协商一致后,过半数股东不同意转让,但愿意以同等价格购买该出资额的,人民法院可以对转让出资所得财产进行分割。过半数股东不同意转让,也不愿意以同等价格购买该出资额的,视为其同意转让,该股东的配偶可以成为该公司股东。
用于证明前款规定的过半数股东同意的证据,可以是股东会决议,也可以是当事人通过其他合法途径取得的股东的书面声明材料。
第十七条 人民法院审理离婚案件,涉及分割夫妻共同财产中以一方名义在合伙企业中的出资,另一方不是该企业合伙人的,当夫妻双方协商一致,将其合伙企业中的财产份额全部或者部分转让给对方时,按以下情形分别处理:
(一)其他合伙人一致同意的,该配偶依法取得合伙人地位;
(二)其他合伙人不同意转让,在同等条件下行使优先受让权的,可以对转让所得的财产进行分割;
(三)其他合伙人不同意转让,也不行使优先受让权,但同意该合伙人退伙或者退还部分财产份额的,可以对退还的财产进行分割;
(四)其他合伙人既不同意转让,也不行使优先受让权,又不同意该合伙人退伙或者退还部分财产份额的,视为全体合伙人同意转让,该配偶依法取得合伙人地位。
第十八条 夫妻以一方名义投资设立独资企业的,人民法院分割夫妻在该独资企业中的共同财产时,应当按照以下情形分别处理:
(一)一方主张经营该企业的,对企业资产进行评估后,由取得企业一方给予另一方相应的补偿;
(二)双方均主张经营该企业的,在双方竞价基础上,由取得企业的一方给予另一方相应的补偿;
(三)双方均不愿意经营该企业的,按照《中华人民共和国个人独资企业法》等有关规定办理。
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;
(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
配套解读
关于夫妻共同财产的分割,需要注意如下几点:1.关于分割股票、债权等有价证券及未上市公司股份的有关问题。审判实践中,由于此类有价证券等财产性权利的具体价值具有不确定性,因此,操作标准的不同、选择时机的不同等,都会直接影响当事人财产数量的增减与变动。为此,《婚姻法解释(二)》规定可以从当事人持有这些财产性权利的数量入手,将其按一定比例在夫妻之间分配,具体的交易操作,交由当事人自行决定。2.关于以一方名义在有限责任公司、合伙企业等经济组织中出资的财产的分割。对于此类财产的分割,需要注意:(1)《婚姻法解释(二)》第15－18条是选择性条款。如果个案有特殊情况,或者有更好的解决方案,人民法院可以作出不同的选择。(2)司法解释虽然规定“该股东的配偶可以成为该公司股东”、“该配偶依法取得合伙人地位”等规定,但当事人要想真正成为股东或者合伙人,仍需遵守《公司法》、《合伙企业法》等相关规定。比如,如果因夫妻财产分割导致有限责任公司股东人数超过50人时,即不能适用司法解释的规定。(3)司法解释中的“其他合法途径取得的股东书面声明材料”,是为了有利于维护当事人的合法权益,但不能任意扩大解释,必须严格掌握。
第一百零一条 〔优先购买权〕
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
条文注释
共有关系中的优先购买权是指在某一按份共有人转让份额的时候,其他按份共有人在此情况下,享有优先购买该份额的权利。它是法律赋予按份共有人所享有的权利。
案例注释
案例35:转让合伙财产未告知其他合伙人被判转让协议无效案
([2007]周民终字第911号)
原告刘某与被告马某合伙建一蔬菜市场,该土地的原使用权人是孙甲、孙乙、孙丙。原告刘某以自己的名义于2001年6月1日与该三人的代表孙乙签订了租赁土地合同书一份,土地租赁使用期限为20年,每亩费用800元。原告刘某及被告马某合伙在该市场建房八间、棚子八间,房产证、土地使用证均为刘某的名字。2003年11月6日被告马某与原告达成协议退伙,被告马某得三间房和三间棚子。当时马某把三间房以20000元价格卖给刘某时,刘某嫌贵没有买。2003年11月26日被告马某将三间房屋及三间棚子以4000元现金、9000元贷款本金及利息(从2003年11月26日起计算,以前利息由马某偿还)卖给了孙乙。2006年马某向法院起诉原告刘某,要求刘某协助办理该三间房屋的过户手续时,称三间房屋是租赁给孙乙,西华县人民法院以马某所诉不属其管辖范围为由,驳回了马某的起诉。2007年2月西华县土地局通知刘某给孙乙办理过户手续并将马某与孙乙的转让协议交给刘某。现刘某以自己享有优先购买权为由起诉,要求确认被告马某与第三人孙乙的房屋转让协议无效。
法院审理认为:原、被告合伙经营蔬菜交易市场,二人散伙时对共同财产进行了分割,之后一个或数个原共有人分得财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人在相同条件下有优先购买权。马某与刘某分房时以20000元价格让刘某购买,刘某未同意,后被告马某以14000元价格卖给孙乙时未征得刘某同意,侵犯了原告刘某的优先购买权,被告马某与第三人签订的转让协议属无效协议,原告的主张合理合法,依法应当予以支持。判决被告马某与第三人孙乙所签订的房屋转让协议无效。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
《民通意见》(1988年4月2日)
92.共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。
《公司法》(2013年12月28日)
第七十一条 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。
经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。
《合伙企业法》(2006年8月27日)
第二十三条 合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的,在同等条件下,其他合伙人有优先购买权;但是,合伙协议另有约定的除外。
配套解读
不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
[按份共有]
按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。
[共同共有]
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,共同共有人共同负担。
[优先购买权]
(1)定义。优先购买权是指合伙人转让其财产份额时,在多数人接受转让的情况下,其他合伙人在同等条件下可先于其他非合伙人购买的权利。
(2)例外规定。合伙协议没有“另有约定”或者另外的限制,有了限制则应依限制办理。同等的“条件”,主要是指受让的价格条件。当然,也包括其他条件。
第一百零二条 〔共有物上的债权债务〕
因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。
条文注释
[因共有财产产生的债权债务关系的对外效力]
“对外关系”是指共有人与全体共有人之外的第三人之间的法律关系。
关于对外效力,首先注意,对因共有财产产生的债权债务关系的对外效力不区分按份共有和共同共有,只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务,共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。其次,连带的方法,是共有人享有连带债权时,任一共有人都可向第三人主张债权,共有人承担连带债务时,第三人可向任一共有人主张债权。
[因共有财产产生的债权债务关系的对内效力]
“内部关系”是指共有人之间的关系。
关于对内效力,首先注意,除共有人另有约定外,因共有形式不同,共有人享有债权,承担债务的方式也不同。其次,只有按份共有人有权向其他共有人追偿,并且,行使该追偿权的前提是其偿还债务超过自己应当承担份额的。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第三十五条 合伙的债务,由合伙人按照出资比例或者协议的约定,以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任,法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人,有权向其他合伙人追偿。
《合伙企业法》(2006年8月27日)
第三十九条 合伙企业不能清偿到期债务的,合伙人承担无限连带责任。
第四十条 合伙人由于承担无限连带责任,清偿数额超过本法第三十三条第一款规定的其亏损分担比例的,有权向其他合伙人追偿。
第四十一条 合伙人发生与合伙企业无关的债务,相关债权人不得以其债权抵销其对合伙企业的债务;也不得代位行使合伙人在合伙企业中的权利。
第四十二条 合伙人的自有财产不足清偿其与合伙企业无关的债务的,该合伙人可以以其从合伙企业中分取的收益用于清偿;债权人也可以依法请求人民法院强制执行该合伙人在合伙企业中的财产份额用于清偿。
人民法院强制执行合伙人的财产份额时,应当通知全体合伙人,其他合伙人有优先购买权;其他合伙人未购买,又不同意将该财产份额转让给他人的,依照本法第五十一条的规定为该合伙人办理退伙结算,或者办理削减该合伙人相应财产份额的结算。
《婚姻法》(2001年4月28日)
第四十一条 离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(2003年12月25日)
第二十四条 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
第二十五条 当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。
一方就共同债务承担连带清偿责任后,基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的,人民法院应当支持。
第二十六条 夫或妻一方死亡的,生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。
第一百零三条 〔共有关系性质不明时的推定〕
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
条文注释
《民通意见》第88条规定:“对于共有财产,部分共有人主张按份共有,部分共有人主张共同共有,如果不能证明财产是按份共有的,应当认定为共同共有。”其规定与本条截然相反,应以本条规定为准。
第一百零四条 〔按份共有份额的确定〕
按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。
第一百零五条 〔他物权的准共有〕
两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定。
条文注释
所谓准共有是指数人按份共有或者共同共有所有权以外的财产权。关于本条应注意:(1)准共有的标的物是用益物权和担保物权;(2)准共有就是准用共有的有关规定,各人就所有权之外的财产究竟是准用共同共有还是按份共有,应当视其共有关系而定;(3)适用本条的前提是,规范该财产权的法律没有特别规定。如果有,则应首先适用该特别规定。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百零六条 〔善意取得〕
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
条文注释
善意取得,又称为实时取得,是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人,受让人取得该动产时出于善意,则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权。
本条规定的善意取得制度具有如下特点:
(1)统一适用于动产和不动产。
(2)统一规定了动产和不动产善意取得的要件。
(3)《物权法》从反面规定了不适用善意取得的情况。根据物权法的规定,赃物、遗失物及漂流物、埋藏物、隐藏物等不适用善意取得制度。
(4)对善意取得制度的适用条件作出了比较严格的规定。如要求受让人必须以合理的价格转让而不是仅仅要求交易具有有偿性,有偿具体包括互易、买卖,但排除了赠与、遗赠等无偿方式。
(5)转让的财产已经完成交付或者登记。
配套规定
《民通意见》(1988年4月2日)
89.共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
案例注释
案例36:不动产可以被善意取得
原告张甲与被告张乙系父子关系,安定区粮食局家属院1单元401室楼房的所有权人是张甲,面积为7264平方米。2006年3月31 日,被告张乙与被告张丙协商买卖房屋后,签订了房屋买卖协议书,约定房屋价款为62500元,张乙代张甲在协议书上签字。张丙向张乙交付了房款62500元,张乙向张丙交付了该房的《房屋所有权证》和《契证》各一本。现张甲起诉,称房屋所有权证及契证系张乙以儿子上学为由拿走,要求确认两被告签订的合同无效,诉请被告张丙返还房屋。
法院经审理认为,张甲作为房屋的所有权人,该房屋的所有权证及契证应由张甲自己保管。在该房转让时,张丙经中介介绍同张乙签订买房协议,张乙出具了房屋各项权证、契证,由于张甲与张乙是父子关系,双方商定的房屋价款也是市场价,张丙有理由相信张乙的卖房行为征得了张甲的同意,张乙的行为已经构成表见代理。故原告的诉讼请求不能成立,不予支持。
第一百零七条 〔遗失物转让〕
所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。
条文注释
遗失物,是指非基于占有人自身的意思而丧失占有,且非无主的动产。
遗失人有权向善意取得人请求返还原物。善意取得人应当返还,善意取得人返还后可以向让与人追偿。倘若该遗失物是由善意取得人在拍卖市场、公共市场或者在贩卖与其物同类之物的商人处购得的,遗失人需偿还其购买之价金,方能取回其物。但该返还请求权有时间限制,即知道或应当知道受让人之日起2年内。
值得注意的是,遗失物若是货币或者无记名有价证券,遗失人无权向善意取得人请求返还原物,只能向出让人请求返还同种类物或者请求其他赔偿。
第一百零八条 〔善意取得之动产上的原有权利〕
善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
条文注释
善意取得动产之后,该动产上附随的除所有权之外的担保物权等也随着善意第三人的取得而随之消灭。但善意受让人在受让时知道或者应当知道时,其他权利仍具有法律效力。
第一百零九条 〔拾得遗失物〕
拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。
第一百一十条 〔领取与招领〕
有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。
案例注释
案例37:拾得遗失物拒不返还案
耿某今年七十多岁了,年老记性差。某日,他在住家附近的一家个体商店购物时,把钱包遗忘在柜台上,包内有刚从银行取回的一笔现金和身份证等物。当他回家发现后即返回找店主讨要,店主却说没有看见。其实,当时前来买东西的邻居霍某看见钱包确实被店主拿去了,但店主就是拒绝返还。耿某遂诉至法院,要求店主返还。
法院经审理认为,依据《物权法》第109条及《民法通则》第79条第2款的规定,拾得遗失物、漂流物,或者失散的饲养动物,应当归还失主。据此,本案中,耿某的钱包等财物被店主占有了,而店主又拒绝返还,那么,店主的行为构成民事侵权。法院判决店主履行返还义务。
第一百一十一条 〔遗失物保管义务〕
拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。
第一百一十二条 〔保管费用、悬赏广告〕
权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。
条文注释
拾得人在拾得遗失物至归还期间,常需支出一定的费用,主要包括保管费、公告费以及其他必要的费用。这些费用是拾得人基于无因管理而预先支出的,依照无因管理的规则,拾得人有权就支出的费用请求失主给予补偿,但失主支出的补偿以遗失物保管期间的必要支出为限。
如果失主为寻找遗失物而发布了悬赏广告,拾得人可依悬赏广告所列报酬提出请求。
领取人拒不支付拾得人、保管部门为保管遗失物所支付的必要费用或者承诺给拾得人的报酬的,拾得人、保管部门可以行使留置权。
拾得人将遗失物据为己有、拒不返还而引起诉讼的,按照侵权之诉处理。另外,对于拾得人所获取的收益,还可以按不当得利处理。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十九条 所有人不明的埋藏物、隐藏物,归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人,给予表扬或者物质奖励。
拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物,应当归还失主,因此而支出的费用由失主偿还。
第一百一十三条 〔无人认领的遗失物〕
遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的,归国家所有。
条文注释
拾得人是基于拾得行为取得遗失物占有的人。
拾得人有两项义务:(1)知道遗失物所有人的,及时通知其领取,或者送交遗失物;不知道的,将遗失物上缴公安机关等有关部门。(2)在遗失物返还或交付之前,依据善良管理人的标准妥善保管拾得物。因重大过失使拾得物毁损或者灭失的,拾得人应当负赔偿责任。
拾得人在失主请求返还而拒不返还的,构成侵权行为。构成犯罪的,应依法追究刑事责任。
有关部门有两项法定义务:(1)知道权利人的,通知其认领;不知道的,发布招领广告。(2)在遗失物被领取前,妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。
第一百一十四条 〔拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物〕
拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的,依照其规定。
条文注释
漂流物是指漂流在水上的遗失物。拾得漂流物,应当归还失主,因此而支出的费用由失主偿还。具体可参照拾得遗失物的相关规定。
埋藏物是指藏附隐匿于动产或不动产中,不知该物所有权归属为谁的财产。埋藏物以动产为限。埋藏物的发现,指发现埋藏物并予以占有的一种法律事实,不以发现人有行为能力为条件,属事实行为,因发现埋藏物而取得物的所有权,属原始取得。
隐藏物,是指放置于隐蔽的场所,不易被发现的物。
配套规定
《民法通则》(2009年8月27日)
第七十九条 所有人不明的埋藏物、隐藏物,归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人,给予表扬或者物质奖励。
拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物,应当归还失主,因此而支出的费用由失主偿还。
《刑法》(2011年2月25日)
第二百七十条 将代为保管的他人财物非法占为己有,数额较大,拒不退还的,处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处二年以上五年以下有期徒刑,并处罚金。
将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有,数额较大,拒不交出的,依照前款的规定处罚。
本条罪,告诉的才处理。
《文物保护法》(2015年4月24日)
第三十二条 在进行建设工程或者在农业生产中,任何单位或者个人发现文物,应当保护现场,立即报告当地文物行政部门,文物行政部门接到报告后,如无特殊情况,应当在二十四小时内赶赴现场,并在七日内提出处理意见。文物行政部门可以报请当地人民政府通知公安机关协助保护现场;发现重要文物的,应当立即上报国务院文物行政部门,国务院文物行政部门应当在接到报告后十五日内提出处理意见。
依照前款规定发现的文物属于国家所有,任何单位或者个人不得哄抢、私分、藏匿。
第一百一十五条 〔从物随主物转让〕
主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。
条文注释
主物是指独立存在,与同属于一人的他物结合在一起使用而起主要作用的物。从物是“主物”的对称,指独立存在,与同属于一人的他物合并使用而起辅助作用的物。主物和从物的关系及划分标准一般有如下几个方面:
(1)主物和从物在物理意义上看是两个独立的物,而不是整体与部分的关系;
(2)主物和从物结合在一起发挥作用,即必须有从物附着于主物的事实,并且从物对主物发挥辅助性的作用。
(3)主物和从物必须具有可分性;
(4)主物和从物应为同一人所有。
值得强调的是,当事人的约定可以排除“从物随主物转让”规则的适用。
配套规定
《合同法》(1999年3月15日)
第一百六十四条 因标的物的主物不符合约定而解除合同的,解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的,解除的效力不及于主物。
《民通意见》(1988年4月2日)
87.有附属物的财产,附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的,按约定处理。
《担保法解释》(2000年12月8日)
第六十三条 抵押权设定前为抵押物的从物的,抵押权的效力及于抵押物的从物。但是,抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时,抵押权的效力不及于抵押物的从物。
第九十一条 动产质权的效力及于质物的从物。但是,从物未随同质物移交质权人占有的,质权的效力不及于从物。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2004年11月4日)
第二十二条 查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。
第一百一十六条 〔孳息〕
天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照约定。
法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。
条文注释
天然孳息是指依物的自然属性所产生的物。天然孳息的范围非常广,主要来源于种植业和养殖业,如耕作土地获得粮食和其他出产物,种植果树产生果实,养殖牲畜获得各种子畜和奶产品等。
法定孳息,是指物依据法律规定或当事人的法律行为而产生的孳息,如利息、租金等。按照一般的交易规则,利息应由债权人取得,租金应由出租人取得,但也不排除其他情形的存在。
配套规定
《合同法》(1999年3月15日)
第一百零三条 标的物提存后,毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间,标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。
第一百六十三条 标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。
第三百七十七条 保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的,保管人应当将原物及其孳息归还寄存人。
《物权法》(2007年3月16日)
第一百九十七条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百一十三条 质权人有权收取质押财产的孳息,但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百三十五条 留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
《担保法》(1995年6月30日)
第四十七条 债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的,抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
案例注释
案例38:租金应由所有权人取得
2001年1月2日,C公司经上海市松江区人民政府批复同意注册成立,注册资本为人民币850万元,股东为A交易中心及D公司,认缴的出资额分别为450万元(占53%)及400万元(占47%)。A交易中心所认缴的出资额中包括货币出资及实物出资,其中货币出资为100万元,实物出资为水泥明沟5，506米、围墙220米、下水道1，200米、B型大棚(40×28米)13只、B型大棚(40×35米)3只,共计作价350万元。C公司成立后,在2001年未实际经营。2002年7月,E办公室与C公司签订协议书1份,言明A交易中心将由某某镇管理,而作为C公司股东之一的A交易中心已撤回投资,因此,E办同意采用其他方式将A交易中心在C公司处的450万元股权转让或置换。协议书上由谈康F代表E办签字,而当时谈康F同时担任C公司的法定代表人。2002年 10月,C公司与唐G签订股权转让合同,约定A交易中心将其持有的C公司53%的股权以450万元的价格转让给唐G,唐G在一个月内支付股权转让款。2002年12月,双方办理了产权转让交割手续及工商变更登记手续。此后,涉案财产均由A交易中心出租给案外人并收取租金。2009年起,A交易中心将包括涉案财产在内的资产整体出租给H公司。2002年后,C公司的股权又发生多次变更,现工商登记的股东为I公司、王D、J公司,法定代表人为王D。2002年9月30日至2010年12 月31日,涉案财产的应得收益为2，874，227.94元,其中已得收益1，304，037.95元。C公司向法院起诉A交易中心,请求确认大棚的所有权及返还收益。
法院认为,股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续。本案中,A交易中心以货币以及实物出资,并不违反公司法的相关规定,该出资行为合法有效,A交易中心因此而获得C公司53%的股权。A交易中心将其享有财产权的大棚、围墙等设施作为非货币财产向C公司出资,该行为本身并不违反法律强制性规定,至于事后大棚等设施的用途则与出资行为无关。况且,A交易中心以该些财产出资亦经得相关政府部门的批准,C公司也经过法定程序依法成立并进行了工商登记,故A交易中心的出资行为有效。据此,确认涉案财产归C公司所有。针对C公司的第二项诉讼请求,因涉案财产因故在2002年9月30日至2010年12月31日由A交易中心对外出租并收取租金,故A交易中心在该期间的收益应当返还C公司。如前所述,大棚、围墙等涉案财产归C公司所有,故该些财产产生的孳息也应当归C公司所有。本案中,涉案财产产生的孳息即为A交易中心实际已经收到的租金,并扣除已经支出的相关费用以后的收益。根据审计报告,2002年9月30日至2010年12月31日,A交易中心已经收到的租金为2，775，791.68元,已支出的各项费用为1，471，753.73元,故A交易中心应当返还C公司1，304，037.95元。对于审计报告中载明的A交易中心在该期间内应收而未收到的租金,C公司在有证据证明案外人已经向A交易中心支付的情况下,可另行向A交易中心主张。综上,法院依照《中华人民共和国公司法》第二十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百一十六条之规定,判决:一、确认座落于上海市松江区某某镇九新公路1785号内大棚共16只、水泥明沟5，506米、围墙220米、下水道1，200米归C公司所有;二、A交易中心于判决生效之日起十日内返还C公司收益1，304，037.95元。
法院判决后,A交易中心不服,向上海市一中院提起上诉。上海市一中院经审理查明,原审法院认定的事实正确无误,予以确认。驳回上诉,维持原判。